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2018年长租公寓行业接连“暴雷”,轻资产运用及REITs模式成为盈利研究方向[图]

2019年10月31日 13:38:03字号:T|T

    (1)政策为住房租赁市场带来巨大空间

    近年来,国家先后出台多项政策鼓励住房租赁市场发展,积极构建购租并举的住房体系,满足多层次的住房需求。各地政府积极响应中央号召,租赁政策先后落地。

近年来国家层面的租房支持政策

资料来源:智研咨询整理

广东快乐十分    这些政策都直指未来租赁市场的发展,特别是新增租赁住房。随着城市化加速,大量人口流入一、二线城市,房价攀升、限购限贷,部分购房需求从购房市场外溢到租赁市场。

    房价在一线城市和部分热点二线城市高居不下,租房已成为必然。特别是2016年“9•30”楼市新政之后,北京在拍卖土地时开始试行“限房价、限地价、竞自持”。此后,广州、杭州、天津、上海和佛山等城市也随后推出了部分或整体持有住宅地块。开发商自持地块如何消化,是摆在各大房企面前的一个难题。从自持地块分布来看,多在交通便利、区位较好的地区,较好的位置一方面有利于租赁产品的外租,另一方面也对企业产品的设计、租金的设定提出了更高的要求。商业化的“长租公寓”成为未来房地产企业转型的方向之一。

2012-2018年我国房屋租赁市场规模分析

广东快乐十分资料来源:智研咨询整理

    相关报告:智研咨询发布的《2020-2026年中国长租公寓行业市场运行潜力及竞争格局预测报告

    (2)长租公寓成为“蓝海”,一二线城市竞争激烈

广东快乐十分    相关鼓励政策的出台冲击着过去“重售轻租”的思想,“租售并举”成为房地产市场新的发展趋势。长租公寓这片被资本和市场看好的“蓝海”,吸引着新入者的加入。据不完全统计,截至2018 年底,中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80 个,分布的城市数量达到44 个,涉及1,223 座集中式公寓(约240,052 套公寓)和135,200 套分散式公寓。但由于我国市场发展不平衡,长租公寓的布局也主要集中在一线和部分二线城市。

全国品牌长租公寓分布情况(单位:套)

资料来源:中国饭店协会、智研咨询整理

广东快乐十分    按照房源来源,长租公寓可以分为集中式(B2C)和分散式(C2C)两种。对于集中式公寓来说,热点城市之间的公寓规模和套均面积差异均不大,每座集中式公寓的规模在200套左右,套均30.2平方米的开间户型成为主流产品;对于分散式公寓,虽然热点城市在房源户型方面有所差异(如北京以二居室、三居室的户型为主,而南京多以三居室、四居室的户型为主),但是分散出租的单间面积却相差不大,平均在18.1平方米左右。

全国品牌长租公寓套均面积(单位:平方米)

资料来源:中国饭店协会、智研咨询整理

单座集中式品牌长租公寓的平均规模(单位:套)

资料来源:中国饭店协会、智研咨询整理

广东快乐十分    长租公寓市场深受各方青睐,对于房产开发商而言,长租公寓的运营并不需要太高的门槛。除此之外,酒店集团、中介机构和初创公司也纷纷加入了抢占市场的队伍。如以招商壹栈、万科泊寓为代表的开发商背景长租公寓运营商,以自如、相寓为代表的中介型,以华住集团的城家和铂涛集团的窝趣为代表的酒店类以及一直处于摸索阶段的新兴创业公司。

上海市集中式品牌长租公寓市场占比分析

资料来源:中国饭店协会、智研咨询整理

    (3)盈利模式单一,“规模不经济”下开始暴雷

    长租公寓以舒适的居住环境、个性的社区化服务、专业的运营团队满足了许多租客的租赁需求,作为近几年出现的热门词,吸引着众多投资者以及租客的目光。但也必须要看到,在长租公寓繁荣的背后也存在着一些问题:资金投入产出比低遭遇融资难题、房屋销售巨额利润对比下的低廉租房收入,加上不完善的规范机制下的管理难题,长租公寓的发展道路崎岖曲折。据不完全统计,2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量就已由2017年的4家猛增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始,短短四个月时间有8家长租公寓被报“资金链断裂”,仅10月份就有4家长租公寓“爆仓”,数字惊人。行业开始进入洗牌期。

2018年长租公寓“爆仓”统计

资料来源:智研咨询整理

广东快乐十分    实际上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”。行业虽然前景可期,但到目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

    目前,长租公寓收入来源以租金为主,这与传统租赁模式差别不大,但企业在拿房、装修等方面投入的资金难以在短时间内收回,投资回报率偏低,面临着较高的风险。虽然也有部分长租公寓期望通过增值服务来获取额外收入,但是这种收入比较有限,租户们也兴趣缺缺,参与率较低,并没有对企业的盈利造成过多的正面影响。

广东快乐十分借鉴国际经验,长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。

广东快乐十分    第一种是轻资产运用模式,即运营商帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前链家自如、魔方公寓以及许多国内创业公司在尝试轻资产模式。对于轻资产运营商来说,这种收取租金差的盈利模式要求企业严控成本,提升收益。而成本当中,装修是一重大部分,但装修成本的控制必须以安全为前提,消防安全以及装修材料的安全。轻资产模式的另一类运营商,通过专业的物业服务和品牌服务以赚取管理费和佣金,这类机构则可以在长租公寓中融入娱乐休闲、美食餐饮、创客空间、阅读沙龙等一系列社交平台,打造“公寓+”概念的生活、休闲和工作一体化空间。这类运营商成本主要是人力成本,其运营注重形成专业、高效的运营管理体系,对市场发挥品牌效应和获客能力。

广东快乐十分    另一种是REITs模式,即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。对于重资产运营商来说,可从三大方面着手提升盈利,首先是降低拿地、拿房成本,第二是提升公寓品牌运营进阶盈利能力,最后是通过资产证券化获得高价融资实现退出。成熟而标准化的运营管理流程、较高的入住率以及升值潜力强劲的物业是开发商项目运营良好的重要条件。

    目前,还有不少长租公寓企业纷纷转型走向托管模式。然而,轻资产托管模式也并非易事,目前轻资产模式还无法很快形成规模效应。其中,长租公寓的运营管理能力至关重要,也需要时间。 

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